IRDR - loteador não tem obrigação de construir itens de infraestrutura não previstos em leis ou no contrato
Em julgamento de Incidente de Resolução de Demandas Repetitivas (IRDR), o Órgão Especial do Tribunal de Justiça do Estado de Goiás (TJGO) fixou três teses jurídicas referentes a obrigações de infraestrutura em loteamentos no município de Goiânia. À unanimidade de votos, os desembargadores do Órgão acolheram parcialmente o IRDR. A relatoria é do desembargador Olavo Junqueira de Andrade, tendo o desembargador José Carlos de Oliveira sido redator do acórdão.
As teses firmadas versam que: “a) Não se pode imputar ao loteador encargos de infraestrutura básica não previstos no Decreto municipal nº 1.776/2002, na Lei Municipal nº 7.222/93, na Lei Federal nº 6.799/79 e no contrato de compra e venda, tal como o asfaltamento. b) A propaganda veiculada pelo loteador, desde que capaz de induzir o consumidor a erro, violando a legislação consumerista, pode ensejar a obrigação de entrega da infraestrutura prometida, em razão do princípio da boa-fé objetiva, questão esta, porém, que deve ser analisado em cada caso concreto, por se tratar de matéria fática. c) Muito embora a legislação federal exija o esgotamento sanitário como requisito de infraestrutura básica dos parcelamentos (artigo 2º, § 5º, da Lei federal n. 6.766/79), a Lei Municipal n. 7.222/93 não atribuiu essa responsabilidade ao loteador, de forma que, se o Decreto municipal aprovar o loteamento também sem atribuir tal obrigação à empresa loteadora, não há a obrigação de construção de rede de esgoto, notadamente quando não há a possibilidade de a empresa de saneamento coletar tal esgoto para dar-lhe a destinação adequada, competindo ao loteador encontrar alternativa (fossa séptica) aceita pela Secretaria Municipal do Meio Ambiente.”
A sociedade empresarial responsável pelo empreendimento em Goiânia foi quem suscitou o IRDR, alegando ter mais de 60 ações contra a empresa em tramitação no Judiciário goiano com o mesmo objeto. Os processos questionavam se lei federal ou municipal deveria regular o residencial e a responsabilidade do loteador de realizar obras de infraestrutura de asfaltamento e esgoto sanitário.
O desembargador redator constatou que o loteamento foi aprovado por um decreto municipal (nº 1.776/2002), à época regulado pela Lei Municipal nº 7.222/93 e pela Lei Federal nº 6.766/79. Na análise, verificou-se que não consta nas referidas normas previsão de asfaltamento das ruas do loteamento, mas apenas a determinação de abertura de vias de circulação. Portanto, o desembargador José Carlos de Oliveira completa que “não é possível exigir do loteador a realização de asfaltamento das vias, salvo se houver previsão nesse sentido no contrato entabulado entre as partes ou publicidade de ruas asfaltadas, capazes de gerar no consumidor a legítima expectativa de que estaria adquirindo um lote com essas condições.” Oliveira acrescenta que, “nos casos já analisados pelo Tribunal, não havia obrigação nesse sentido expressa em contrato e que a ampla maioria dos julgados do TJGO reconhece não estar configurada a dita publicidade enganosa.”
Quanto ao esgotamento sanitário, o redator menciona que a lei municipal não atribuiu tal responsabilidade ao loteador e o decreto também aprovou o loteamento sem solicitar a obrigação à empresa. Além disso, a Secretaria Municipal do Meio Ambiente manifestou-se favorável à licença ambiental do empreendimento, indicando que não havia coleta de esgoto pelo sistema público. “Por esses motivos, tal como ocorre com o asfaltamento, não é possível atribuir à loteadora a obrigação de realização de rede de esgoto, tendo ela encontrado alternativa aceita pela Secretaria Municipal do Meio Ambiente”, ressaltou o desembargador.
Na apreciação da causa-piloto, de acordo com as teses firmadas, foi mantida inalterada a sentença recorrida que julgou improcedentes os pedidos iniciais, apenas com a ressalva de afastar a condenação por litigância de má-fé.
Veja a decisão AQUI
As teses firmadas versam que: “a) Não se pode imputar ao loteador encargos de infraestrutura básica não previstos no Decreto municipal nº 1.776/2002, na Lei Municipal nº 7.222/93, na Lei Federal nº 6.799/79 e no contrato de compra e venda, tal como o asfaltamento. b) A propaganda veiculada pelo loteador, desde que capaz de induzir o consumidor a erro, violando a legislação consumerista, pode ensejar a obrigação de entrega da infraestrutura prometida, em razão do princípio da boa-fé objetiva, questão esta, porém, que deve ser analisado em cada caso concreto, por se tratar de matéria fática. c) Muito embora a legislação federal exija o esgotamento sanitário como requisito de infraestrutura básica dos parcelamentos (artigo 2º, § 5º, da Lei federal n. 6.766/79), a Lei Municipal n. 7.222/93 não atribuiu essa responsabilidade ao loteador, de forma que, se o Decreto municipal aprovar o loteamento também sem atribuir tal obrigação à empresa loteadora, não há a obrigação de construção de rede de esgoto, notadamente quando não há a possibilidade de a empresa de saneamento coletar tal esgoto para dar-lhe a destinação adequada, competindo ao loteador encontrar alternativa (fossa séptica) aceita pela Secretaria Municipal do Meio Ambiente.”
A sociedade empresarial responsável pelo empreendimento em Goiânia foi quem suscitou o IRDR, alegando ter mais de 60 ações contra a empresa em tramitação no Judiciário goiano com o mesmo objeto. Os processos questionavam se lei federal ou municipal deveria regular o residencial e a responsabilidade do loteador de realizar obras de infraestrutura de asfaltamento e esgoto sanitário.
O desembargador redator constatou que o loteamento foi aprovado por um decreto municipal (nº 1.776/2002), à época regulado pela Lei Municipal nº 7.222/93 e pela Lei Federal nº 6.766/79. Na análise, verificou-se que não consta nas referidas normas previsão de asfaltamento das ruas do loteamento, mas apenas a determinação de abertura de vias de circulação. Portanto, o desembargador José Carlos de Oliveira completa que “não é possível exigir do loteador a realização de asfaltamento das vias, salvo se houver previsão nesse sentido no contrato entabulado entre as partes ou publicidade de ruas asfaltadas, capazes de gerar no consumidor a legítima expectativa de que estaria adquirindo um lote com essas condições.” Oliveira acrescenta que, “nos casos já analisados pelo Tribunal, não havia obrigação nesse sentido expressa em contrato e que a ampla maioria dos julgados do TJGO reconhece não estar configurada a dita publicidade enganosa.”
Quanto ao esgotamento sanitário, o redator menciona que a lei municipal não atribuiu tal responsabilidade ao loteador e o decreto também aprovou o loteamento sem solicitar a obrigação à empresa. Além disso, a Secretaria Municipal do Meio Ambiente manifestou-se favorável à licença ambiental do empreendimento, indicando que não havia coleta de esgoto pelo sistema público. “Por esses motivos, tal como ocorre com o asfaltamento, não é possível atribuir à loteadora a obrigação de realização de rede de esgoto, tendo ela encontrado alternativa aceita pela Secretaria Municipal do Meio Ambiente”, ressaltou o desembargador.
Na apreciação da causa-piloto, de acordo com as teses firmadas, foi mantida inalterada a sentença recorrida que julgou improcedentes os pedidos iniciais, apenas com a ressalva de afastar a condenação por litigância de má-fé.
Veja a decisão AQUI
Fonte: Centro de Comunicação Social do TJGO
